Site Yönetimi Aidat ve Ortak Gider Tahsilinde Nelere Dikkat Etmelidir?
(Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve Yönetim Planı Çerçevesinde )
Site ve apartman yönetimlerinde en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında, aidat ve ortak giderlerin tahsili sırasında yapılan hatalar gelmektedir. Özellikle gider kalemlerinin yanlış paylaştırılması, yönetim planının göz ardı edilmesi veya hukuki dayanağı eksik tahsilat işlemleri, site yönetimlerini icra ve dava süreçlerinde ciddi risklerle karşı karşıya bırakabilmektedir. Bu noktada Mavişehir Site Yönetimi Avukatı desteği, sürecin baştan doğru kurgulanması açısından büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenlerken; site yönetimleri açısından da aidat tahsilatının hangi esaslara göre yapılması gerektiğine dair temel çerçeveyi çizmektedir. Ancak uygulamada yalnızca kanun maddesine dayanılarak yapılan hesaplamalar çoğu zaman yeterli olmamakta, yönetim planı ile birlikte değerlendirme yapılması zorunlu hâle gelmektedir.
Kanuna göre;
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri ile bu giderler için toplanan avanslara, aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça, kat maliklerinin eşit şekilde katılması gerekir.
- Buna karşılık, anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, onarım ve güçlendirme giderleri, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır.
Bu ayrım, özellikle büyük sitelerde en sık hata yapılan alanların başında gelmektedir. Mavişehir’de faaliyet gösteren site yönetimleri, aidat hesaplamalarını yaparken bu gider kalemlerini doğru sınıflandırmadıkları takdirde, açılacak davalarda haklı olmalarına rağmen aleyhlerine sonuçlarla karşılaşabilmektedir.
Önemle vurgulanmalıdır ki Kat Mülkiyeti Kanunu, giderlerin paylaşımına ilişkin bu düzenlemenin emredici olmadığını kabul etmiş; yönetim planı ile farklı bir paylaşım esasının belirlenebilmesine imkân tanımıştır. Bu nedenle yalnızca kanun hükmüne dayanılarak yapılan aidat tahsilatları, yönetim planına aykırıysa hukuka uygun sayılmayabilir. Uygulamada birçok icra takibi ve dava, tam da bu nedenle iptal edilmekte veya yönetim aleyhine sonuçlanmaktadır.
Kat maliklerinin sıkça ileri sürdüğü “ortak alanları kullanmıyorum” veya “fayda sağlamıyorum” şeklindeki itirazlar, kural olarak aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Ancak bu durum, site yönetiminin her talebinin otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına da gelmez. Gider kalemlerinin doğru belirlenmesi ve paylaşımın yönetim planına uygun yapılması, site yönetiminin hukuki sorumluluğunu doğrudan etkiler. Bu aşamada bir Mavişehir Site Yönetimi Avukatı tarafından yapılacak ön inceleme, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Aidat veya ortak gider borcunun ödenmemesi hâlinde, site yönetimi tarafından icra takibi başlatılması veya dava açılması mümkündür. Ayrıca borcun süresinde ödenmemesi durumunda, gecikilen dönem için aylık %5 oranında gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak icra veya dava yoluna başvurulmadan önce, tahsilata konu borcun hukuki dayanağının ve hesaplama yönteminin doğru olduğundan emin olunması, sonradan yapılabilecek itiraz ve tazminat taleplerini büyük ölçüde engeller.
Öte yandan, ortak giderin bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu davranışından kaynaklanması hâlinde, site yönetiminin yaptığı ödemeler için ilgili kişiye rücu edilmesi mümkündür. Bu tür durumlarda kusurun ve giderle olan illiyet bağının doğru şekilde ortaya konulması, site yönetiminin sorumluluğunu sınırlandırır.
Sonuç
Site yönetimleri ve profesyonel yönetim şirketleri açısından aidat ve ortak gider tahsilinde Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planının birlikte değerlendirilmesi, hukuki uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır. Özellikle Mavişehir bölgesindeki büyük site ve rezidanslarda, icra veya dava sürecine geçilmeden önce yapılacak hukuki kontrol, tahsilat sürecinin daha hızlı ve güvenli ilerlemesini sağlar.
Aidat ve ortak gider tahsilatında, icra veya dava aşamasına geçilmeden önce yönetim planı, gider kalemleri ve paylaşım yönteminin bir Mavişehir Site Yönetimi Avukatı tarafından değerlendirilmesi, site yönetiminin sorumluluğunu azaltır ve sürecin sağlıklı yürütülmesini temin eder.