Kat Mülkiyeti: Anagayrimenkul, Anayapı, Blok Yapılar ve Blok Niteliğinde Olmayan Yapılar
Kat mülkiyeti, bir arsa üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkını düzenleyen bir sistemdir. Kat mülkiyeti hukuku, taşınmazların hem bireysel mülkiyet hakkını hem de ortak kullanım alanlarının paylaşımını içerir. Bu kapsamda, anagayrimenkul, anayapı, blok yapılar ve blok niteliğinde olmayan yapılar gibi temel kavramlar bulunmaktadır. Bu makalede, kat mülkiyeti kavramları ayrıntılı olarak incelenecektir.
1. Anagayrimenkul Nedir?
Anagayrimenkul, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazın tümünü ifade eder. Anagayrimenkul, bağımsız bölümleri, ortak alanları ve varsa eklentileri kapsar. Kat mülkiyeti, bu bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır ve her bir bağımsız bölüm, bağımsız bir mülkiyet olarak tapuya tescil edilir. Anagayrimenkul, genellikle bir arsa ve onun üzerinde yer alan yapılar anlamına gelir. Tapu siciline kaydedilebilecek taşınmazlar arasında araziler, bağımsız haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler yer alır.
Anagayrimenkulün önemli bir özelliği, bu taşınmazın tamamında kat mülkiyetinin kurulması gerektiğidir. Anagayrimenkulün bir kısmında kat mülkiyeti kurup geri kalanında paylı mülkiyetin devam etmesi mümkün değildir. Bu durum, taşınmazın kullanımında ve yönetiminde bir bütünlük sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Anagayrimenkul kavramı, klasik kat mülkiyeti sistemi içinde geçerli olup toplu yapılar gibi daha kompleks yapı düzenlemelerinde farklı anlamlar kazanabilir.
2. Anayapı Nedir?
Anayapı, anagayrimenkul üzerindeki esas yapıyı ifade eder. KMK’ya göre, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın esas yapı kısmı anayapı olarak tanımlanır. Anayapı, bağımsız bölümlerin yer aldığı yapıdır ve bu yapı üzerinde kat mülkiyeti kurulur. Anayapı kavramı, klasik kat mülkiyeti sisteminde oldukça önemli bir yer tutar. Bir apartman ya da bina, anayapı olarak kabul edilebilir.
Anayapı, sabit ve toprağa bağlı olmalı, tamamlanmış bir yapıya sahip olmalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için anayapının bitmiş olması ve kârgir (sağlam) nitelikte bir yapıya sahip olması şarttır. Anayapı, üzerinde bağımsız bölümler barındırdığı için bu yapı, kat mülkiyetinin esasını oluşturur.
3. Blok Yapılar
Blok yapılar, toplu yapılar kapsamında önemli bir kavramdır. Blok yapılar, birden fazla bağımsız bölümü içeren binalardır ve toplu yapıların temel yapı taşlarından biridir. Blok yapılar, anayapı kavramından farklı olarak, toplu yapılar içerisinde yer alan ve bağımsız bölümleri barındıran yapılar olarak tanımlanır.
Toplu yapılar, geniş alanlarda birden fazla yapı ve bağımsız bölümlerden oluşan yerleşim alanlarını ifade eder. Blok yapılar, bu alanlarda yer alan çok katlı binaları ya da blok şeklinde inşa edilmiş yapıları kapsar. Her blok yapı, kendi bağımsız bölümlerine sahip olabilir ve bu yapılar arasında ortak kullanım alanları, sosyal tesisler ve altyapı hizmetleri bulunabilir. Toplu yapıların yönetimi, bu blok yapılar arasında paylaşılır ve her bir blok kendi kat malikleri kurulu tarafından yönetilebilir.
4. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılar
Blok niteliğinde olmayan yapılar, toplu yapılar içinde yer alan, ancak blok yapı şeklinde inşa edilmemiş müstakil yapılardır. Bu yapılar, genellikle bağımsız girişli evler, villalar veya müstakil konutlar olarak karşımıza çıkar. Blok niteliğinde olmayan yapılar, toplu yapı yönetim sistemine dahil olabilir ve bu yapıların da ortak alanları ve sosyal tesislerden faydalanma hakları bulunmaktadır.
Blok niteliğinde olmayan yapılar, bağımsız bölümler şeklinde tescil edilmekte ve bu bağımsız bölümler de kat mülkiyeti sistemine dahil edilmektedir. Bu yapıların yönetimi, toplu yapı yönetim planı çerçevesinde yapılır. Blok niteliğinde olmayan yapılar, birden fazla bağımsız bölümü içerebilir veya tek bir müstakil yapı olarak düzenlenebilir.
5. Ortak Alanlar ve Eklentiler
Kat mülkiyeti sisteminde, ortak alanlar ve eklentiler de önemli bir yer tutar. Ortak alanlar, tüm bağımsız bölüm sahiplerinin ortak kullanabileceği alanlardır. Bu alanlar, otoparklar, bahçeler, asansörler, merdivenler gibi yapının ortak kullanımını sağlayan unsurları içerir. Eklentiler ise, bağımsız bölümlerin kullanımını kolaylaştıran, ancak bağımsız bölümle birlikte değerlendirilmesi gereken alanlardır. Örneğin, bir bağımsız bölüme ait depo ya da garaj, o bölümün eklentisi olarak kabul edilir.
Ortak alanların kullanımı ve yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından düzenlenir ve bu alanlar tüm kat maliklerinin ortak malı olarak kabul edilir. Ortak alanların bakım ve onarımı, tüm kat malikleri tarafından ortak olarak yapılır ve bu giderler, kat malikleri arasında paylaştırılır.
Sonuç
Kat mülkiyeti, taşınmazların bağımsız bölümlere ayrılması ve bu bölümlerin farklı kişilere mülkiyet hakkı tanıması üzerine kurulmuş bir sistemdir. Anagayrimenkul, anayapı, blok yapılar ve blok niteliğinde olmayan yapılar gibi kavramlar, kat mülkiyeti hukukunda önemli yer tutar. Her bir kavram, kat mülkiyeti sisteminin uygulanması ve yönetilmesi açısından farklı roller üstlenir. Kat mülkiyeti sistemi, özellikle toplu yapılar gibi geniş yerleşim alanlarında mülkiyet hakkının korunması ve ortak kullanım alanlarının düzenli bir şekilde yönetilmesi açısından büyük önem taşır.