Site Yönetimi Aidat ve Ortak Gider Tahsilinde Nelere Dikkat Etmelidir?
(Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve yönetim planı çerçevesinde)
Site ve apartman yönetimlerinde en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında, aidat ve ortak giderlerin tahsilinde yaşanan uyuşmazlıklar gelmektedir. Özellikle gider kalemlerinin yanlış paylaştırılması, yönetim planının göz ardı edilmesi veya hatalı tahsilat işlemleri, site yönetimini icra ve dava süreçlerinde zor durumda bırakabilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenlerken, site yönetimleri açısından da tahsilatın hangi esaslara göre yapılması gerektiğine dair temel çerçeveyi çizmektedir. Ancak uygulamada bu hükmün tek başına ele alınması çoğu zaman yeterli olmamakta; yönetim planı ile birlikte değerlendirilmesi zorunlu hâle gelmektedir.
Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri ile bu giderler için toplanan avanslara, kural olarak (aksi kararlaştırılması mümkün) kat maliklerinin eşit şekilde katılması gerekir. Buna karşılık anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, onarım ve güçlendirme giderleri, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri esas itibarıyla arsa payı oranında paylaştırılır. Bu ayrım, site yönetimlerinin tahsilat sürecinde en sık hata yaptığı alanlardan biridir.
Bununla birlikte önemle ifade etmek gerekir ki Kat Mülkiyeti Kanunu, giderlerin paylaşımına ilişkin bu düzenlemenin emredici olmadığını kabul etmiş; yönetim planında aksi yönde bir düzenleme yapılabilmesine imkân tanımıştır. Dolayısıyla site yönetimleri açısından yalnızca kanun maddesine dayanılarak yapılan aidat hesaplamaları, yönetim planı dikkate alınmadığı takdirde hukuki risk doğurabilmektedir. Uygulamada açılan davaların ve yapılan itirazların önemli bir kısmı, giderlerin kanuna uygun olduğu gerekçesiyle savunulmasına rağmen, yönetim planına aykırılık nedeniyle ortaya çıkmaktadır.
Kat maliklerinin “ortak alanları kullanmıyorum” veya “fayda sağlamıyorum” şeklindeki itirazları, kural olarak aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Ancak bu durum, site yönetiminin her talebinin otomatik olarak haklı olduğu anlamına da gelmez. Tahsilat sürecinde gider kalemlerinin doğru sınıflandırılması ve paylaşımın yönetim planına uygun yapılması, yönetimin hukuki sorumluluğunu doğrudan etkiler.
Aidat veya ortak gider borcunun ödenmemesi hâlinde, site yönetimi tarafından dava açılması veya icra takibi başlatılması mümkündür. Ayrıca borcun süresinde ödenmemesi durumunda, gecikilen dönem için kanunda öngörülen aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bu sürece geçilmeden önce, tahsilata konu borcun dayanağının ve hesaplama yönteminin doğru olduğundan emin olunması, sonradan açılabilecek itiraz ve tazminat taleplerinin önüne geçer.
Öte yandan, ortak giderin bir kat malikinin ya da onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu davranışından kaynaklanması hâlinde, site yönetiminin yaptığı ödemeler için ilgili kişiye rücu edilmesi gündeme gelebilir. Bu tür durumlarda da kusurun ve giderle bağlantının doğru şekilde ortaya konulması, yönetimin sorumluluğunu sınırlandırır.
Sonuç olarak, site yönetimleri ve profesyonel yönetim şirketleri açısından aidat ve ortak gider tahsilinde kanun hükmü ile yönetim planının birlikte değerlendirilmesi, hukuki uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır. Özellikle icra veya dava yoluna başvurulmadan önce yapılacak hukuki kontrol, tahsilat sürecinin daha hızlı ve güvenli ilerlemesini sağlar.
Aidat ve ortak gider tahsilatında, icra veya dava aşamasına geçilmeden önce yönetim planı, gider kalemleri ve paylaşım yönteminin hukuki açıdan değerlendirilmesi, site yönetiminin sorumluluğunu azaltır ve sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar.