Tapu Kütüğüne Tescil, Şerh ve Beyanlar
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyet haklarının belirlenmesi, devredilmesi ve korunmasını düzenleyen geniş bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının ve diğer ayni hakların kaydedildiği en önemli resmi belge tapu kütüğüdür. Tapu kütüğü, taşınmaz üzerindeki hukuki durumların tescil edildiği bir sicil olup, taşınmazlara ilişkin işlemler burada yer alır. Tapu kütüğünde tescil, şerh ve beyanlar gibi işlemler, taşınmazların hak sahipliğini ve üzerindeki sınırlamaları yasal olarak düzenler. Bu makalede, tapu kütüğüne tescil, şerh ve beyanlar detaylı olarak ele alınacaktır.
Tapu Kütüğüne Tescil Nedir?
Tescil, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının ya da ayni bir hakkın tapu kütüğüne kaydedilmesi işlemidir. Tescil, taşınmazın mülkiyetinin veya bir ayni hakkın devredildiğini ya da değiştiğini gösteren resmi bir kayıt olup, bu işlem sonucunda haklar tapu sicilinde güvence altına alınır.
Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak tescil ile kazanılabilir. Bu, mülkiyetin resmi olarak el değiştirmesi veya yeni bir ayni hakkın doğması için tescilin şart olduğunu gösterir. Tescil işlemi olmadan bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Dolayısıyla, taşınmaz işlemlerinde güvenliği sağlamak amacıyla tescil işlemi zorunlu ve önemlidir.
Tescil Çeşitleri
Tapu kütüğüne yapılan tesciller üç farklı başlık altında incelenebilir:
1.Asli Tescil: Bir taşınmazın mülkiyet hakkının ya da ayni bir hakkın ilk kez tapu siciline kaydedilmesidir. Örneğin, bir arsanın ilk kez tapuya kayıt edilmesi asli tescil anlamına gelir.
2.Fer’i Tescil: Zaten tapu siciline kayıtlı olan bir taşınmaz üzerindeki ayni hakkın devri veya değişmesi durumunda yapılan tescildir. Örneğin, bir mülkün alım-satım işlemi sonucunda yeni sahibin tapuya kaydedilmesi fer’i tescil olarak adlandırılır.
3.İnşai Tescil: Tapu sicilinde yer almayan yeni bir ayni hakkın yaratılmasıdır. Örneğin, bir taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kurulması inşai tescil ile gerçekleştirilir.
Şerh Nedir?
Şerh, bir taşınmazın tapu sicilinde mevcut mülkiyet hakkını doğrudan değiştirmeyen, ancak mülkiyet üzerinde sınırlama getiren veya gelecekte yapılacak işlemleri güvence altına alan kayıt işlemidir. Şerhler, ayni hak doğurmaz, ancak kişisel hakların güvence altına alınmasını sağlar. Şerhlerle, bir taşınmaz üzerindeki kişisel haklar üçüncü kişilere duyurulur ve ileride bu haklar çerçevesinde işlem yapılacağı bildirilir.
Şerh Edilebilecek Haklar
Tapu kütüğüne şerh edilebilecek başlıca haklar şunlardır:
1.Önalım Hakkı (Şufa Hakkı): Taşınmaz malın satılması durumunda, önceden belirlenen bir kişinin öncelikli alıcı olma hakkını ifade eder. Önalım hakkı tapuya şerh edilirse, bu hak üçüncü kişilere karşı korunur.
2.Satış Vaadi: Bir taşınmazın gelecekte belirli şartlar altında satılacağını gösteren satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilerek, taşınmazın üçüncü kişilere satılması durumunda bu vaad korunur.
3.Kira Sözleşmeleri: Uzun süreli kira sözleşmeleri tapu siciline şerh edilerek, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malikin de bu sözleşmeye uyması sağlanabilir.
Şerh Edilme Süresi
Şerhler, belirli bir süre ile sınırlı olabilir. Süresi sona eren şerhler, tapu sicilinden silinir. Bu nedenle, şerhlerin düzenli olarak kontrol edilmesi ve yenilenmesi gerektiği durumlar olabilir.
Beyan Nedir?
Beyan, taşınmazla ilgili kişisel haklar, mülkiyet dışı kısıtlamalar veya hukuki durumlar hakkında tapu siciline yapılan bildirimdir. Beyanlar, taşınmazın mülkiyetine veya ayni haklarına doğrudan etki etmez; ancak taşınmazla ilgili bazı durumların üçüncü kişilere bildirilmesini sağlar.
Beyan Edilebilecek Durumlar
Tapu siciline beyan edilebilecek durumlar şunlardır:
1.Aile Konutu Şerhi: Eşlerin birlikte yaşadığı konut, aile konutu olarak tapu siciline beyan edilebilir. Bu durumda, eşlerden biri diğerinin rızası olmadan bu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz.
2.Koruma Kararları: Taşınmaz üzerinde mahkeme kararıyla alınan koruma tedbirleri veya yasaklamalar tapu siciline beyan edilebilir. Örneğin, taşınmazın tedbiren satışının engellenmesi gibi.
3.Doğal Sit Alanı veya Kentsel Dönüşüm Alanı Beyanı: Taşınmazın bulunduğu bölge ile ilgili özel hukuki statüler (doğal sit alanı, kentsel dönüşüm alanı vb.) tapu siciline beyan edilebilir.
Tapu Kütüğünde Tescil, Şerh ve Beyanın Önemi
Tapu kütüğünde tescil, şerh ve beyan işlemleri, taşınmazların hukuki durumunun şeffaf olmasını sağlar ve mülkiyet hakkının korunmasında hayati bir rol oynar. Bu işlemler sayesinde, taşınmaz üzerindeki haklar ve sınırlamalar herkes tarafından görülebilir hale gelir ve üçüncü kişilere karşı güvence altına alınır.
Tescil, mülkiyet hakkını devretmenin ve tapuya kaydetmenin yegâne yoludur.
Şerh, kişisel hakları koruma altına alır ve ileride doğacak hukuki işlemleri garanti altına alır.
Beyan, taşınmazla ilgili belirli durumların tapu siciline bildirilmesi yoluyla, taşınmazın üzerinde kısıtlamalar veya özel durumlar olduğunun gösterilmesini sağlar.
Sonuç
Gayrimenkul hukukunda tapu kütüğüne tescil, şerh ve beyanlar, taşınmaz işlemlerinin güvenliğini sağlamak ve hakların korunmasını garanti altına almak açısından kritik öneme sahiptir. Tescil, mülkiyet hakkını resmi olarak devretmek için zorunlu bir işlemken, şerh ve beyanlar, taşınmaz üzerinde gelecekteki hukuki durumları veya sınırlamaları üçüncü kişilere bildirme ve hak sahiplerini koruma amacını taşır. Tapu işlemleri sırasında bu kavramların doğru bir şekilde yönetilmesi, mülkiyet ve hak kayıplarını önlemek adına büyük önem arz eder.