Taşınmaz Satış Vaadi Nedir? Gayrimenkul Hukuku Kapsamında İncelenmesi
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki hakların devri, korunması ve bu hakların hukuki güvenceye alınması ile ilgilenir. Bu alanda, taşınmazların satışına dair işlemler sadece tapu devri ile sınırlı değildir. Taşınmaz satışına dair önceden yapılan sözleşmeler, özellikle de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tarafların ileride tapuda devir yapmayı taahhüt ettikleri bir ön sözleşme niteliği taşır. Bu makalede, taşınmaz satış vaadi nedir, nasıl yapılır ve geçerlilik şartları nelerdir sorularını ayrıntılı olarak ele alacağız.
Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi, satıcı ve alıcı arasında yapılan, gelecekte taşınmazın satışının gerçekleştirilmesini taahhüt eden bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, satıcı belirlenen şartlar dahilinde taşınmazı ileride devretmeyi, alıcı ise belirlenen bedel üzerinden taşınmazı satın almayı kabul eder. Ancak, bu sözleşme mülkiyet devri sonucunu doğurmaz; taşınmazın tapuda tescil edilmesi için alıcı ve satıcı arasında bir tapu devri işlemi yapılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sadece bir taahhüt niteliğindedir ve tarafları ileride tapu devri yapmak zorunda bırakır.
Taşınmaz Satış Vaadinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi, iki taraflı bir borç doğuran sözleşme olup, her iki taraf da bu sözleşme ile hukuki sorumluluk altına girer. Alıcı, taşınmazın devrini talep etme hakkına sahip olurken, satıcı ise taşınmazı devretme yükümlülüğünü üstlenir. Ancak, taşınmaz satış vaadi ile mülkiyet hakkı doğmaz; bu hakkın kazanılması için tapu sicilinde resmi bir tescil işlemi gereklidir.
Taşınmaz Satış Vaadinin Geçerlilik Şartları
Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu koşullar hem alıcı hem de satıcının haklarının korunmasını ve sözleşmenin hukuki çerçevede geçerli sayılmasını sağlar. İşte taşınmaz satış vaadinin geçerlilik şartları:
1. Resmi Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Türk hukukuna göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ancak resmi şekilde düzenlenirse geçerli olur. Noter huzurunda yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz sayılmaktadır. Bu sebeple, tarafların bu tür bir sözleşme yaparken noter onayını almaları zorunludur.
2. Sözleşmenin Yazılı Şekilde Yapılması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü yapılan anlaşmalar taşınmazın devri konusunda hukuki bir geçerlilik taşımaz. Yazılı olarak hazırlanan sözleşmede taşınmazın tanımı, satış bedeli, ödeme koşulları ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
3. Tarafların İradi Beyanı
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için hem alıcı hem de satıcının özgür iradeleriyle bu sözleşmeyi yapmaları gerekmektedir. Zorla veya tehdit altında yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ayrıca, tarafların tam ehliyetli olmaları şarttır. Yani, alıcı ve satıcının hukuken tam ehliyetli olması ve sözleşme yapma yetkisine sahip olması gerekir.
4. Taşınmazın Açıkça Belirtilmesi
Sözleşmede taşınmazın özellikleri ve tapu bilgileri eksiksiz bir şekilde belirtilmelidir. Söz konusu taşınmazın ada, parsel numarası, tapu bilgileri, adresi gibi unsurlar yazılı olarak yer almalıdır. Bu bilgilerin eksik ya da hatalı olması, sözleşmenin geçerliliğini tehlikeye sokabilir.
5. Ödeme Şartlarının Belirlenmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın satış bedeli ve bu bedelin nasıl ödeneceği açıkça belirtilmelidir. Satış bedeli, peşin ya da taksitli ödeme şeklinde olabilir. Ödeme planı sözleşmede detaylı bir şekilde yer almalı ve taraflar arasında bu konuda anlaşmaya varılmış olmalıdır.
Taşınmaz Satış Vaadinin Sonuçları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara belirli hak ve yükümlülükler getirir. Bu sözleşmenin sonuçları şu şekilde özetlenebilir:
1.Satıcının Taşınmazı Devretme Yükümlülüğü: Satıcı, taşınmazı vaad edilen tarihte alıcıya devretmekle yükümlüdür. Eğer sözleşmede belirlenen şartlar sağlanmışsa, alıcı tapuda tescil işleminin yapılmasını talep edebilir.
2.Alıcının Taşınmazı Talep Etme Hakkı: Alıcı, belirlenen koşullar çerçevesinde taşınmazın devrini isteyebilir. Satıcının bu talebi yerine getirmemesi durumunda, alıcı hukuki yollarla taşınmazın devrini talep edebilir.
3.Cayma Durumu ve Cezai Şartlar: Taraflardan biri sözleşmeyi yerine getirmezse, diğer taraf sözleşmeyi feshetme ve tazminat talep etme hakkına sahip olabilir. Sözleşmede genellikle cayma durumları ve cezai şartlar belirtilir.
4.Tapuya Şerh Verilmesi: Taşınmaz satış vaadi, alıcının talebi üzerine tapuya şerh edilebilir. Bu durumda, satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmek isterse, şerh nedeniyle bu kişi korunur ve taşınmaz devredilemez.
Taşınmaz Satış Vaadinde Tapu Şerhi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin en önemli unsurlarından biri de tapu şerhidir. Alıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapu müdürlüğüne bildirerek, taşınmaz üzerinde kendi hakkını güvence altına alabilir. Bu sayede, satıcının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesini engelleyebilir. Tapu şerhi, alıcıya önemli bir koruma sağlar ve satış vaadi sözleşmesinin güvenliğini artırır.
Taşınmaz Satış Vaadi ile Satış Arasındaki Farklar
Taşınmaz satış vaadi ile taşınmaz satışı arasında önemli farklar bulunmaktadır:
Mülkiyet Hakkı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sadece gelecekte taşınmazın devredileceğine dair bir taahhüttür. Mülkiyet hakkı henüz devredilmemiştir. Ancak, taşınmaz satışında mülkiyet tapuda tescil ile derhal alıcıya geçer.
Resmi İşlem Gerekliliği: Taşınmaz satış vaadi noter huzurunda yapılırken, taşınmaz satışı mutlaka tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.
Sonuç
Taşınmaz satış vaadi, gayrimenkul hukukunun önemli unsurlarından biri olup, gelecekte bir taşınmazın devrini garanti altına alır. Tarafların taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparken hukuki gerekliliklere dikkat etmesi, özellikle resmi şekil şartına uyulması büyük önem taşır. Bu sözleşme, alıcı ve satıcının haklarını güvence altına alırken, tapuya şerh verilmesi ile de hukuki güvenlik sağlanır. Gayrimenkul işlemlerinde doğru bir satış vaadi sözleşmesi ile taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçilebilir ve taşınmazın devri güvence altına alınabilir.